[그린스보로, N.C.=김선엽 기자] 주택 소유주의 판매희망가보다 10만 달러를 더 얹어주고 계약 조건을 양보해도 집을 구하지 못해 낙담하는 구매자가 있는 반면, 집이 팔리지 않아 손해를 보며 마감 비용까지 얹어주는 매도자가 속출하고 있다. 고금리 기조가 장기화되는 가운데 미국 주택 시장이 지역에 따라 철저하게 양극화되는 양상이다.
전미부동산중개인협회(NAR) 등의 최근 데이터에 따르면 미 전역의 미분양 주택 재고는 4.4개월 치로 전월 대비 5.8% 증가했다. 통상 부동산 시장에서 6개월 이상의 공급량은 구매자 우위, 그 미만은 매도자 우위 시장으로 분류된다. 미국 전체적으로는 여전히 매도자 우위 시장의 성격이 남아있으나, 점진적으로 구매자 우위로 균형이 이동하는 과도기에 진입했다는 평가가 지배적이다.
그러나 이러한 전국 평균치 뒤에는 극단적인 지역별 온도 차가 존재하고 있다. 뉴저지를 비롯한 북동부 지역과 시카고 등 중서부, 캘리포니아 베이 지역은 고질적인 공급 부족으로 인해 여전히 매도자가 절대적인 권력을 쥐고 있다. 뉴저지 중부에서 2년 넘게 집을 구했던 데이비드 레핀스키 씨는 “주택 소유주의 판매희망가보다 10만 달러 이상을 제시해도 매번 경쟁에서 밀려 완전히 무력감을 느꼈다”라며 치열했던 분위기를 전했다. 그는 결국 중앙 냉방이나 넓은 차고 등 기존 조건을 대폭 타협한 끝에 겨우 내 집 마련에 성공했다.
반면 팬데믹 시기 주택 열풍을 주도했던 텍사스, 플로리다, 루이지애나 등 이른바 ‘썬벨트’ 지역의 분위기는 급랭한 상태이다. 텍사스의 경우 신축 주택 공급이 급증하면서 재고가 쌓이기 시작했고, 플로리다와 루이지애나는 또 다른 복병을 만났다. 바로 기후 변화 등으로 인해 치솟은 ‘주택 보험료’다. 유지 비용 부담이 커지자 매수 심리가 얼어붙었고, 집을 처분하려는 매도자가 늘어난 것이다.
뉴올리언스의 부동산 중개인 레슬리 하인델 씨는 “현재 남부 지역은 구매자가 모든 권력을 쥐고 있는 상황”이라며 “구매자들이 제시된 판매 희망가를 깎는 것은 기본이고 수리비와 마감 비용(Closing costs)까지 매도자에게 전가하고 있다”라고 설명했다. 하인델 씨는 이어 “최근 집을 판 한 고객은 매매 대금 정산 결과 오히려 본인이 5,000달러를 매수자 측에 물어줘야 하는 상황이 발생했으며, 몇 달 전에는 그 금액이 3만 달러에 달했던 사례도 있었다”라고 덧붙였다. 과거 고점 수준에서 집을 샀던 매도인들이 본전도 찾지 못하고 손절매에 나선 셈이다.
[집중분석] ‘과도기’ 맞이한 노스캐롤라이나, 그린스보로 등 매수자 협상력 커져
미국 내에서 인구 유입이 가장 활발한 지역 중 하나인 노스캐롤라이나주 역시 최근 수년간의 가파른 상승세를 뒤로하고 빠른 속도로 균형 시장에 진입했다.
노스캐롤라이나 부동산중개인협회(NC REALTORS®)의 최신 시장 동향 보고서에 따르면, 주 전역의 주택 공급 재고는 전년 대비 매물이 11% 이상 늘어나며 5.02개월에서 5.48개월 치를 기록했다. 이는 매도자 중심이었던 시장 주도권이 구매자에게 상당 부분 넘어왔음을 시사한다. 주 전체 주택 중간 판매 가격은 360,000~375,000달러 선에서 보합세를 보였으나, 고금리에 부담을 느낀 바이어들이 관망세로 돌아서며 전체 매매 거래량은 전년 동기 대비 9.4% 감소했다.
특히 노스캐롤라이나 내에서도 지역별 편차가 뚜렷하게 관측됐다. 대도시권인 샬롯과 랄리의 경우 기업 이전과 지속적인 이주 수요에 힘입어 1~2%대의 완만한 가격 상승세를 유지하며 시장 방어에 성공했다. 반면 그린스보로 지역의 주택 시장은 완연한 ‘구매자 우위’로 돌아섰다.
부동산 전문 포털 레드핀(Redfin)과 질로우(Zillow)의 데이터 분석 결과, 그린스보로의 주택 중간 가격은 303,000달러로 가격 면에서는 소폭 상승 흐름을 이어갔으나 매매 활성도는 크게 둔화됐다. 그린스보로 지역 주택이 매물로 나와 최종 계약 펜딩(Pending)까지 걸리는 평균 기간은 지난해 41일에서 올해 65일로 무려 24일이나 늘어났다. 매물 적체 현상이 심화되면서 전체 거래 건수 또한 전년 대비 18.3% 급감했다.
그린스보로 지역 부동산 관계자는 “현재 그린스보로에서 매각되는 주택의 64.5%가 최초 제시된 판매희망가보다 낮은 가격에 거래가 체결되고 있다”라며 “매수자들은 더 이상 서두르지 않고 매물을 꼼꼼히 비교하고 있으며, 가격 협상은 물론 수리비 지원 요구 등 과거에는 불가능했던 정당한 권리를 행사하고 있다”라고 밝혔다.
자산운용사 레이먼드 제임스(Raymond James) 그린스보로 지점의 경제 분석 보고서는 “현재 미국 주택 시장은 기존 저금리(3% 미만)를 포기하지 않으려는 매도자와 현재의 고금리(6.5% 이상) 금융 비용을 감당하기 힘든 매수자 사이에서 ‘얼어붙은(Frozen)’ 상태에 가깝다”라고 진단하며, 향후 연준의 금리 인하 여부와 매물 공급 속도가 이 정체 국면을 해소할 핵심 열쇠가 될 것이라고 전망했다.
