[K Voice Today=김선엽 기자] SBA 대출로 사업체를 사려는 사람은 앞으로의 성장 계획보다 사업체가 실제로 번 돈을 입증해야 한다. 미 중소기업청(SBA)이 지난 1일부터 7(a) 대출의 새 지침 SOP 50 10 8.1을 시행하면서, 기존 사업체를 사는 ‘인수 대출’의 상환 능력 심사가 최근 1~2년 실적 기준으로 엄격해졌다.
세탁소, 델리, 주유소, 네일샵처럼 운영 중인 사업체를 사면서 SBA 보증 대출을 받는 경우가 모두 해당한다. SBA는 8월 14일 새 지침을 발표했고 9월 25일 기술적 수정본을 다시 냈다. 인수 관련 규정은 새 부록(Appendix 15)에 따로 모았다.
핵심은 상환 능력 심사: 1.15배에서 1.25배로
가장 큰 변화는 부채상환비율(DSC)이다. 사업체가 번 돈이 대출 상환액의 몇 배인지를 보는 지표다. 첫 인수, 오너 바이아웃(기존 소유주 간 지분 인수), 직원 소유 구조(ESOP) 인수는 최소 1.25배가 필요하다. 기존 기준은 1.15배였다.
계산 방식도 달라졌다. 대출기관은 최근 회계연도 또는 최근 2년 평균 실적으로 DSC를 계산해야 하고, 바이어의 사업계획이나 예상 현금흐름으로 기준을 채울 수 없다. 대출기관이 예상치를 검토하는 것은 여전히 가능하지만 최소 기준을 충족하는 근거로는 쓸 수 없다.
예를 들어 연 EBITDA가 40만 달러이고 연간 상환액이 34만 달러면 DSC는 약 1.18배다. 이전에는 통과했지만 이제는 기준에 못 미친다. 1.25배를 맞추려면 상환액이 32만 달러 이하로 내려가야 하므로 대출 규모를 줄이거나, 바이어가 현금을 더 넣거나, 가격을 낮춰야 한다.
같은 업종의 다른 사업체를 사는 기존 사업주(Business Expansion)는 1.15배가 유지된다. 이미 사업체를 가진 인수자가 처음 사는 바이어보다 상대적으로 유리해졌다.
셀러 희망가보다 감정가가 우선
모든 인수 대출에는 대출기관이 의뢰한 독립 감정이 요구된다. 감정가를 넘는 금액은 대출로 충당할 수 없고 바이어가 현금으로 메워야 한다. 셀러가 원하는 가격이 있어도 SBA 기준의 숫자가 받쳐주지 않으면 딜이 성사되기 어렵다는 말이 나오는 이유다.
매매가가 300만 달러 이상(부동산 제외)인 첫 인수와 사업 확장 거래에는 수익성 검증보고서(QoE) 보고서도 필요하다. 셀러가 제시한 이익이 은행 입출금 내역과 세금보고서로 입증되는지를 독립 기관이 검증하는 보고서다. 결과가 가격을 뒷받침하지 못하면 대출 규모가 줄어든다. 업계에서는 이 기준을 피하려고 매매가를 290만 달러로 맞추는 거래가 늘 것으로 본다.
자기자본과 셀러 노트의 한계
첫 인수의 자기자본(Equity Injection) 10%는 줄이거나 면제할 수 없다. 셀러 노트(스탠바이 조건), 기타 스탠바이 부채, 지분 20% 미만 소수 투자자의 자금은 합쳐서 필요 자기자본의 절반까지만 인정된다. 나머지는 바이어 본인의 현금이나 증여금이어야 한다. 스탠바이 조건이 아닌 셀러 노트는 상환액으로 계산돼 DSC를 깎는다.
셀러에게 유리한 변화도 있다. 인수 후 컨설턴트로 남을 수 있는 기간이 12개월에서 최대 24개월로 늘었다. 반면 셀러 earnout은 금지됐고, 셀러 노트 재융자는 36개월 후에야 가능하다.
서류도 더 빨리 만료
20% 이상 소유주와 보증인의 개인재무제표(Form 413)는 신청일 기준 90일 이내여야 한다. 기존 120일에서 줄었다. 인쇄된 양식에는 아직 120일로 적혀 있지만 SOP가 우선하므로 90일을 기준으로 준비해야 한다. 심사가 길어지면 재작성이 필요할 수 있다.
적용 시점은 서명일이 아니라 대출 진행 단계
적용 기준은 계약서나 LOI 서명일이 아니다. 8월 발표에서는 10월 1일 이후 SBA 대출번호를 받는 건이 대상이었으나, 9월 수정본은 10월 1일 이후 SBA가 접수한 모든 신청으로 표현이 바뀌었다. 진행 중인 딜은 어떤 지침이 적용되는지 대출기관에 서면으로 확인하는 것이 안전하다.
9월 수정본에서는 소액 7(a) 대출과 SBA Express를 인수에 다시 허용하고, 매매가 35만 달러 이하에서는 대출기관의 자체 감정을 인정하는 것으로 전해졌다. 다만 이 내용은 일부 2차 자료에 근거하므로 SBA 원문 확인이 필요하다.
규제 강화에도 거래는 이어질 듯
SBA가 규정을 손본 배경에는 인수 대출이 7(a)의 주요 분야로 커졌다는 점이 있다. 다만 SBA의 FY2025 통계에서 인수 대출은 약 83억 달러 규모에 부실률 1.93%로, 나머지 대출의 2.71%보다 낮았다. 문제가 큰 분야를 단속한다기보다 빠르게 커진 분야에 공식 기준을 세운다는 성격이 강하다.
업계는 당분간 거래 구조가 바뀔 것으로 내다본다. 한 호텔 매각 자문사는 깨끗한 장부와 입증 가능한 실적을 갖춘 사업체가 상대적으로 유리해지는 옥석 가리기가 나타날 것으로 전망했다. 프랜차이즈 업계에서는 가맹점 한두 개를 더 늘리려는 점주들이 DSC 기준 변화의 영향을 받을 것이라는 관측이 나왔다. 이번이 약 16개월 사이 세 번째 SBA 지침 개정이어서, 앞선 두 번처럼 시장이 새 규칙에 적응해 갈 것이라는 전망도 있다.
바이어와 셀러가 준비할 것
바이어는 LOI를 쓰기 전에 셀러의 최근 1~2년 세금보고서와 재무제표로 DSC 1.25배를 먼저 계산하고, 본인 현금 비중을 점검해야 한다. 셀러는 개인 비용을 장부에서 분리하고, 조정 항목(add-back)을 증빙으로 뒷받침하며, 희망가와 감정가의 차이에 대비하는 것이 좋다.
이 기사는 정보 제공용이며 법률·재무 자문이 아니다. 실제 딜은 SBA 대출기관과 CPA 등 전문가와 상담해야 한다.
