워싱턴 — 미국의 기준금리를 결정하는 연준이 다음 주 중 금리 인하를 단행할 것이라는 전망이 우세하지만, 미국의 30년 고정 주택담보대출(모기지) 금리는 당분간 현재 수준인 약 6.2% 안팎을 유지할 가능성이 크다는 분석이 잇따르고 있다.
이는 단기 금리인 연방기금금리(Fed Funds Rate)와 장기 고정 모기지 금리가 반드시 일대일로 움직이지 않는 전통적 금리 메커니즘의 영향이다. 모기지 금리는 채권시장, 10년 만기 국채 수익률, 인플레이션 전망, 시장 수요 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해 결정된다. 따라서 연준의 금리 인하 자체만으로는 모기지 금리의 즉각적·대폭 하락을 보장하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.
실제로 지금 미국의 30년 고정 모기지 금리는 연초 7%대 중반보다 다소 낮아졌지만, 팬데믹 이전의 3%대 금리에 비하면 여전히 높은 수준이다.
한편, Realtor.com은 2026년 미국 주택시장에 대해 다소 긍정적인 전망을 내놨다. 이에 따르면 2026년 평균 30년 고정 모기지 금리는 약 6.3% 내외로, 2025년 평균(약 6.6%)보다 약간 낮아질 것으로 보인다. 주택 가격은 전국 평균으로 약 2.2% 상승할 것으로 예상된다. 동시에, 가구 소득 증가 추세가 유지된다면, 월 납입금이 소득에서 차지하는 비중은 낮아져 — 즉 “실질적인 주택 구입 부담”은 완화될 가능성이 있다. Realtor.com은 2026년에는 전형적인 모기지 월 납입금액이 2020년 이후 처음으로 하락할 수 있다고 전망한다.
이 같은 변화가 현실화된다면, 금리 부담과 매매가격 상승 사이에서 균형을 이루며, 2020년대 초급의 초저금리·급격한 집값 상승기와 달리 더 안정적이고 예측 가능한 부동산 시장이 나타날 수 있다. 당장 모기지 금리가 급락하지는 않을 것으로 보여도, 6%대 초중반 금리는 팬데믹 이전(3~4%)처럼 낮지는 않지만, 최근의 7%대 고점 대비하면 부담이 완화된 수치다. 만약 안정적인 금리 조건을 원한다면 지금 고정금리로 대출을 받는 것도 고려해 볼 만하다. — 특히 앞으로 몇 년 안에 이사 계획이 없거나 집을 오래 보유할 계획이라면 더욱 그렇다. 또한, 월 소득 대비 주택 관련 비용 비중이 낮아질 가능성이 있어, 장기적으로 보유 부담이 덜해질 수 있다.
모기지 금리와 집값이 안정되면 매물 증가 가능성이 있다. 특히 팬데믹 동안 낮은 금리로 집을 산 이들은 이전처럼 급히 집을 팔지 않을 가능성이 높아, 전체 매물 공급은 제한적일 수 있다. 하지만 구매자가 늘어나면서 거래량이 소폭 회복될 수 있어, 가격 급락보다는 안정적인 시장 형성이 예상된다.
이번 예측은 몇 가지 전제에 기반한다. 만약 아래 조건이 바뀐다면 전망도 달라질 수 있다:
첫째, 인플레이션이 다시 가속하거나, 경기 불확실성이 커지면 장기 채권 수익률이 오르고, 이에 따라 모기지 금리도 상승할 수 있다.
둘째, 반대로 경제가 둔화되고 국채 수요가 늘어나면, 장기 금리가 더 낮아지면서 모기지 금리도 함께 내릴 여지도 있다. 즉, 2026년의 주택시장 환경은 ‘완만한 안정 + 점진적 개선’이 기본 시나리오지만, 금리나 인플레이션의 변동성이라는 외부 요인에 따라 달라질 수 있다.
연준의 금리 인하가 실제 모기지 금리에 바로 반영되지는 않겠지만, 30년 고정 모기지 금리가 약 6.2–6.3% 수준에서 안정된다면, 2026년은 미국 주택 구입자들에게 2020년대 초의 초저금리 시대만큼은 아니어도, ‘비교적 안정적이고 예측 가능한’ 조건을 제공할 가능성이 높다.
급등세가 멈추고, 집값과 금리가 모두 완만한 흐름을 보일 것으로 전문가들이 예상하는 만큼, 지금 집을 사든, 기다리든 — 각자의 소득·지역·계획에 맞춰 신중히 판단할 시점이다.
