[K Voice Today=김선엽 기자] 미국에서 내 집 마련을 고려하는 사람들에게 올해 가장 주목해야 할 지역으로 텍사스와 선벨트(Sun Belt) 도시들이 떠오르고 있다. 특히 텍사스 프리스코와 매키니가 미국 최고의 주택시장으로 평가받은 가운데, 노스캐롤라이나의 더럼·캐리·샬롯도 전국 상위권에 이름을 올렸다.
개인금융정보 업체 월렛허브(WalletHub)가 미국 300개 도시를 대상으로 주택시장 매력도와 경제적 기반을 비교한 최신 조사에서 프리스코(텍사스)가 1위, 매키니(텍사스)가 2위, 머프리즈버로(테네시)가 3위를 차지했다. 이어 더럼(노스캐롤라이나), 덴턴(텍사스), 캐리(노스캐롤라이나), 매디슨(위스콘신), 앨런(텍사스), 샬롯(노스캐롤라이나), 어바인(캘리포니아)이 10위 안에 포함됐다.
결과적으로 상위 10개 도시 가운데 8곳이 남부 지역에 몰렸다. 텍사스가 4곳으로 가장 많았고, 노스캐롤라이나가 3곳, 테네시가 1곳을 차지했다. 이는 최근 미국 주택시장에서 나타나는 인구 이동과 신규 주택 공급, 고용 성장의 중심이 남부 및 선벨트 지역으로 이동하고 있다는 흐름과 맞물린다.
이번 조사의 핵심은 단순히 ‘집값이 가장 싼 도시’를 선정한 것이 아니라는 점이다. 월렛허브는 주택가격 상승 가능성, 주택 구입 부담, 신규 주택 공급, 주택시장 건전성, 고용시장 등 17개 지표를 활용해 300개 도시를 비교했다. 월렛허브의 칩 루포 애널리스트는 주택가격 외에도 생활비와 주택가치 상승 가능성, 신축 주택의 공급량, 지역 고용시장의 질 등을 함께 살펴봐야 한다고 설명했다. 즉, 이번 순위에서 높은 점수를 받은 도시는 반드시 ‘가장 싼 도시’라기보다 현재 주택을 구입하기에 상대적으로 균형이 좋은 시장으로 이해하는 것이 정확하다.
1위를 차지한 프리스코는 최근 빠르게 성장한 주택시장의 대표적인 사례다. 프리스코의 가장 큰 강점 가운데 하나는 신축 주택 공급이다. 신규 주택 비중이 높은 데다 고용시장이 빠르게 성장하면서 인구 유입과 주택 수요를 동시에 뒷받침하고 있다.
프리스코가 속한 댈러스-포트워스(DFW) 지역 역시 미국 부동산 업계에서 지속적으로 주목받고 있다.
도시별 주택 구매시장 순위와는 별도로, 도시토지연구소(ULI)와 PwC가 발표한 ‘Emerging Trends in Real Estate 2026’에서는 DFW가 미국에서 가장 주목해야 할 부동산 시장 1위에 선정됐다. 2년 연속 1위다.
PwC와 ULI는 DFW가 산업구조가 다각화돼 미국 경제 전반의 축소판과 같은 회복력을 갖고 있으며, 상대적으로 낮은 생활비와 기업 친화적 환경, 인구 증가 등이 투자 매력을 높이고 있다고 평가했다.
특히 DFW는 향후 고용 증가 전망에서도 높은 평가를 받고 있으며, 신규 주택 건설 전망에서도 전국 최상위 시장으로 꼽혔다.
프리스코와 인접한 매키니 역시 빠른 성장과 신규 주택 공급이 강점이다. 매키니는 최근 지어진 주택의 비중이 높은 데다 인구 대비 신규 건축허가도 많은 지역으로 평가됐다. 주택 공급이 계속 이어지고 있다는 점은 기존 주택시장에 선택지를 늘려준다는 장점이 있다. 특히 북텍사스 지역은 기업과 인구가 계속 유입되면서 주택 수요를 뒷받침하는 경제적 기반이 강하다는 평가를 받고 있다. 다만 ‘텍사스=무조건 집값 상승’으로 해석해서는 안 된다.
텍사스주 주택시장 전체는 올해 높은 모기지 금리와 가격 부담, 높은 재고로 인해 조정을 겪었다. 텍사스 부동산연구센터(Texas Real Estate Research Center)는 2026년 들어 시장이 점차 안정화 조짐을 보이고 있지만, 재고가 역사적으로 높은 수준이고 지역별 시장 상황도 크게 다르다고 분석했다.
3위 머프리즈버로… 테네시도 선벨트 강세 합류
3위는 테네시주의 머프리즈버로가 차지했다. 머프리즈버로 역시 신규 주택 개발이 활발하고 고용시장이 강하다는 점이 높은 평가의 배경으로 꼽힌다. 주택 공급과 경제 성장이라는 두 요소가 동시에 나타나면서 선벨트 주택시장의 대표적인 성장 도시로 부상했다. 테네시에서는 머프리즈버로뿐 아니라 내슈빌 역시 부동산 업계의 관심이 집중되는 지역이다. ULI·PwC의 2026년 투자·개발 전망에서도 내슈빌은 미국 상위권 시장으로 평가됐다.
노스캐롤라이나도 강세… 더럼 4위·캐리 6위·샬롯 9위
이번 조사에서 특히 눈에 띄는 곳은 노스캐롤라이나다.
더럼이 4위, 캐리가 6위, 샬롯이 9위에 오르면서 노스캐롤라이나에서만 3개 도시가 전국 TOP 10에 포함됐다.
이는 리서치 트라이앵글과 샬롯을 중심으로 한 노스캐롤라이나의 고용 성장, 인구 유입, 상대적으로 안정적인 경제 기반이 주택시장 경쟁력을 높이고 있기 때문으로 풀이된다. 특히 샬롯은 대도시 가운데서도 강세가 두드러졌다. 월렛허브의 도시 규모별 비교에서도 샬럿은 대도시 부문에서 1위를 차지한 것으로 보도됐다.
따라서 노스캐롤라이나의 경우 전체 300개 도시 순위에서는 프리스코·매키니 등에 뒤지지만, 인구 30만 명 이상 대도시만 놓고 보면 샬럿이 미국 최상위권 시장으로 평가받고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 이는 샬롯뿐 아니라 노스캐롤라이나의 부동산 시장 전반을 바라보는 중요한 지표가 될 수 있다.
이번 조사 결과를 현재 미국 주택시장 전체가 강한 상승장에 들어섰다는 의미로 받아들이는 것은 위험하다. 현재 미국 주택시장은 높은 모기지 금리 때문에 상당한 압력을 받고 있다. 8월 20일 기준 30년 고정 모기지 금리는 약 6.65~6.68% 수준이다. 금리는 최근 다시 상승하면서 주택 구매자의 월 상환 부담을 키우고 있다. Zillow에 따르면 7월 미국 주택의 전형적인 가치는 37만1,757달러로 1년 전보다 1.1% 상승했다. 20% 다운페이먼트를 가정한 전형적인 월 모기지 페이먼트는 1,888달러로 전년보다 0.9% 낮았다. 그러나 Zillow는 7월 이후 모기지 금리가 다시 상승하면서 이러한 ‘구매 부담 완화’ 효과가 사라질 가능성을 경고했다.
흥미로운 점은 미국 최고의 주택시장으로 꼽힌 텍사스 안에서도 시장 상황이 균일하지 않다는 것이다. 최근 Redfin 분석에서는 휴스턴·샌안토니오·오스틴이 주요 미국 도시 가운데 구매자에게 상대적으로 유리한 시장으로 나타났다.
7월 기준 이들 시장에서는 판매자 수가 구매자 수보다 크게 많아졌고, 특히 휴스턴·샌안토니오·오스틴에서는 판매자 우위가 상당한 수준으로 나타났다. 풍부한 신규 주택 건설이 주택 공급을 늘리면서 판매자의 협상력을 낮추는 요인으로 작용하고 있다.
샌안토니오에서는 7월 주택 판매가 전년 대비 12.6% 감소했고, 달라스는 10%, 포트워스는 9.9% 감소했다는 최근 자료도 나왔다. 반면 샌안토니오의 중간 판매가격은 3.3% 오른 32만243달러를 기록했다. 즉, 주택시장 순위가 높다고 해서 반드시 지금 당장 집이 잘 팔리고 집값이 빠르게 오르는 시장이라는 뜻은 아니다. 오히려 신규 공급이 충분한 곳에서는 구매자가 가격 협상과 셀러 크레딧, 금리 인센티브 등을 요구할 여지가 커질 수 있다.
DFW도 흥미롭다. 최근 Realtor.com 자료에 따르면 DFW의 7월 활성 매물은 전년보다 6.5% 감소했다. 전국적으로는 활성 매물이 2.1% 증가했지만 DFW에서는 오히려 감소했다. 7월 중간 리스팅 가격은 약 43만9,000달러, 평균 시장 체류기간은 54일이었다. 가격 인하가 적용된 매물은 전년 대비 28% 증가했다. 따라서 DFW는 텍사스 내에서도 휴스턴·오스틴·샌안토니오와 완전히 동일한 시장으로 볼 수 없다. 텍사스라는 하나의 이름 아래에서도 북텍사스와 중부·남부 텍사스의 수급 상황이 상당히 다르다는 것이다.
최하위는 뉴올리언스… 볼티모어도 299위
반대로 이번 조사에서 최하위권에는 루이지애나와 메릴랜드 도시들이 포함됐다. 최하위는 뉴올리언스, 299위는 볼티모어였다. 이어 슈리브포트, 배턴루지, 잭슨 등이 하위권에 자리했다. 볼티모어는 전체 300개 도시 가운데 299위였으며, 주택시장과 부담 가능성·경제환경을 종합한 평가에서 모두 어려움을 겪은 것으로 나타났다. 이는 단순히 집값이 낮다고 해서 좋은 주택시장이 되는 것은 아니라는 사실을 보여준다.
집값이 낮더라도 고용시장이 약하고 주택 가치 상승 가능성이 낮으며, 주택의 시장 체류기간이 길고 압류나 모기지 연체 문제가 많다면 주택 구매자 입장에서는 장기적인 자산가치 측면에서 불리할 수 있기 때문이다.
반대로 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 같은 전통적인 미국의 대표 도시들은 이번 주택 구매자 관점의 평가에서 상위권에 들지 못했다. 이들 지역은 높은 주택가격과 높은 생활비가 주택 구입 부담을 크게 만드는 대표적인 시장이다. 다만 여기서도 주의할 점이 있다. ‘순위가 낮다=살 가치가 없는 도시’라는 뜻은 아니다.
실제로 ULI·PwC의 투자자·개발자 대상 조사에서는 뉴욕권의 일부 시장인 저지시티, 브루클린, 북부 뉴저지, 맨해튼 등이 오히려 2026년 미국 부동산 투자시장의 상위권에 포함됐다. 즉, 주택을 직접 구매하려는 일반 소비자에게 좋은 시장과 부동산 투자자에게 좋은 시장은 서로 다를 수 있다.
2026년 부동산 시장의 핵심은 ‘지역별 차별화’
올해 미국 주택시장을 한마디로 정리하면 ‘상승장’이나 ‘하락장’보다는 지역별 차별화라는 표현이 더 적절하다. 한쪽에서는 프리스코·매키니·더럼·캐리처럼 인구와 고용이 증가하고 신규 주택 공급이 활발한 도시가 높은 평가를 받고 있다. 다른 한쪽에서는 높은 모기지 금리와 주택가격 부담 때문에 거래 자체가 위축되고 있다. 미국 전역의 단독주택 착공도 약세다. 7월 단독주택 착공은 전월보다 9.9% 감소했고 전년 대비로는 15.7% 줄었다. 전체 주택 착공 역시 감소하면서 고금리와 경제적 불확실성이 건설시장에 부담을 주고 있다. 건설업계 역시 부담을 느끼고 있다. 8월 NAHB/Wells Fargo 주택시장지수는 35로 여전히 50을 크게 밑돌았으며, 건설업체들의 가격 인하도 계속되고 있다.
한인 주택 구매자들이 주목할 지역은?
이번 조사에서 한인 주택 구매자들이 특히 관심을 가질 만한 곳은 텍사스 북부와 노스캐롤라이나다. 텍사스에서는 프리스코·매키니·덴턴·앨런이 전국 상위권에 올랐고, DFW 전체도 부동산 투자와 개발 전망에서 미국 1위 시장으로 평가받았다.
노스캐롤라이나에서는 더럼과 캐리, 샬롯이 전국 상위권에 올랐다. 특히 샬롯과 리서치 트라이앵글 지역은 금융·기술·바이오·의료 등 다양한 산업을 기반으로 인구와 고용이 증가하고 있다는 점에서 장기적인 주택 수요를 살펴볼 가치가 있다. 다만 주택을 구입할 때는 도시 순위 하나만 보고 결정해서는 안 된다. 구입가격, 재산세, 주택보험료, HOA, 모기지 금리, 통근거리, 학군, 향후 고용 전망, 신규 주택 공급량, 재판매 가능성까지 함께 계산해야 한다.
결론
2026년 미국 주택시장의 새로운 중심축은 분명히 남부와 선벨트 지역으로 이동하고 있다. 월렛허브 조사에서 프리스코가 전국 최고의 주택 구매시장으로 평가받았고 매키니와 머프리즈버로가 뒤를 이었다. 더럼·캐리·샬럿 등 노스캐롤라이나 도시들도 전국 최상위권에 이름을 올렸다. 또한 별도의 ULI·PwC 조사에서는 DFW가 2년 연속 미국에서 가장 주목해야 할 부동산 시장으로 선정됐다. 그러나 현재 미국 주택시장은 단순한 ‘선벨트 상승장’으로 규정하기에는 복잡하다.
높은 모기지 금리는 여전히 구매력을 억누르고 있으며, 텍사스 일부 지역에서는 오히려 공급 증가로 구매자 협상력이 커지고 있다. 반면 DFW처럼 공급이 다시 줄어드는 지역도 있다. 결국 2026년 집을 사려는 소비자에게 가장 중요한 질문은 “미국에서 어느 도시가 1위인가?”가 아니라 “내 예산과 소득으로 어느 지역에서 가격·고용·공급·향후 자산가치를 가장 균형 있게 확보할 수 있는가?”가 될 전망이다.
