[K Voice Today=김선엽 기자] 한국에 부동산을 보유한 미국 시민권자·영주권자들의 세무 신고 의무가 최근 몇 년 새 더 촘촘해졌다. 한국과 미국 국세당국이 매년 금융정보를 자동으로 맞교환하면서, 예전처럼 “한국 계좌는 미국에서 모른다”는 가정이 더 이상 유효하지 않게 됐기 때문이다. 세무 전문가들은 부동산의 구매(상속)·보유·매각 세 단계마다 놓치기 쉬운 신고 의무가 따로 있다며, 특히 세금이 발생하지 않는 거래조차 ‘신고 자체’가 의무인 경우가 많다는 점을 주의해야 한다고 조언했다.
한국 국세청과 미국 국세청(IRS)은 2016년 발효된 한미 금융정보자동교환 협정에 따라 매년 6월 국내 금융기관으로부터 미국인 관련 계좌 정보를 수집해 9월에 상호 교환한다. 반대로 미국 금융기관이 보유한 한국 거주자 계좌 정보도 한국으로 넘어간다. 한국에 있는 계좌를 미국 세무 신고에서 누락하더라도, 그 정보는 이미 양국 국세청 사이를 오가고 있는 셈이다.
이런 구조 때문에 실무자들 사이에서는 “숨긴 계좌는 더 이상 안전자산이 아니라 시한폭탄”이라는 평가가 나온다. 미신고 벌금도 매우 무겁다. 해외금융계좌 신고(FBAR)를 놓쳤을 경우 비의도적 위반이라도 연간 최대 약 1만6500달러, 고의적 위반으로 판단되면 계좌 잔액의 50%와 약 16만5000달러 중 큰 금액이 부과될 수 있다.
1단계: 구매·상속 — 부동산 자체보다 ‘계좌’와 ‘정보 신고’ 주의
한국 부동산을 직접 소유하는 것 자체는 FBAR나 Form 8938 신고 대상이 아니다. 부동산은 ‘금융자산’이 아니기 때문이다. 그러나 매입 자금을 넣어두거나 임대료가 오가는 한국 내 은행 계좌는 이야기가 다르다. IRS는 미국인이 재정적 이해관계나 서명 권한을 가진 해외 금융계좌의 합산 잔액이 연중 단 하루라도 1만 달러를 넘으면 FBAR 신고 대상이 된다고 명시했다. 이는 계좌별이 아니라 전체 합산 기준이어서, 여러 계좌에 소액씩 분산돼 있어도 합계가 기준을 넘으면 신고 의무가 발생한다.
한국 가족으로부터 부동산이나 현금을 상속·증여받을 때도 별도의 신고 관문이 있다. 외국인으로부터 연간 10만 달러를 초과하는 증여나 상속을 받으면 Form 3520을 제출해야 하며, 이는 세금 납부라기보다 정보 신고에 가깝다. 증여·상속 자체에 미국 세금이 붙지 않는 경우가 많지만, 신고를 하지 않으면 매월 5%씩, 최대 25%에 달하는 벌금이 부과될 수 있다. 1억 원짜리 자산을 상속받고 신고를 누락했다면 최대 2500만 원에 달하는 벌금이 나올 수 있는 셈이다.
다만 최근 이 벌금 부과 방식에 변화가 생겼다. 2024년 10월 대니 워펠 IRS 커미셔너는 해외 증여·상속 관련 Form 3520 지연 제출에 대해 더 이상 자동으로 벌금을 부과하지 않겠다고 발표했다. 그동안 IRS는 소명 사유서(reasonable cause statement)의 타당성 여부와 무관하게 기계적으로 벌금을 매겨왔으나, 앞으로는 사유서를 먼저 검토한 뒤 벌금 부과 여부를 판단하는 구조로 변경됐다. 국세청 납세자보호관실에 따르면 2018~2021년 사이 관련 벌금의 67%가 이의제기를 통해 감면된 전례가 있어, 애초에 불필요한 벌금을 줄이자는 취지다. 단, 이 완화 조치는 증여·상속(Part IV) 항목에 한정되며, 해외신탁 관련 벌금(최대 35%)에는 적용되지 않는다.
구매·상속 단계에서 실무적으로 가장 큰 절세 포인트는 취득가액 산정 방식이다. 상속으로 부동산을 받으면 취득가액이 피상속인 사망일의 시가로 ‘상향 조정(step-up)’된다. 부모가 5000만 원에 산 집이 사망 시점에 5억 원이 됐다면, 상속인의 취득가액은 5억 원으로 잡혀 그 차액에 대한 양도소득세를 물지 않는다. 반면 생전에 증여받으면 이런 상향 조정이 없고, 증여자의 원래 취득가액을 그대로 승계(carryover basis)한다. 즉 매각을 앞둔 시점이라면 생전 증여보다 사후 상속이 미국 양도차익 계산에서 유리한 경우가 많다는 게 세무 전문가들의 설명이다.
2단계: 보유 — 임대소득은 전 세계 소득으로 Schedule E 신고
한국에서 발생한 임대소득도 미국 시민권자·영주권자에게는 예외 없이 전 세계 소득에 포함돼 매년 Schedule E로 신고해야 한다. 한국에서 이미 임대소득세를 냈다면 외국납부세액공제(Form 1116)를 통해 이중과세를 어느 정도 조정받을 수 있지만, 자동으로 상쇄되는 것은 아니므로 관련 서류를 챙겨야 한다.
임대료가 오가는 한국 계좌 역시 FBAR 신고 대상이며, 금융자산 규모가 일정 기준(독신 거주자 기준 연말 5만 달러 또는 연중 최고 7만5000달러, 부부 공동신고는 두 배)을 넘으면 Form 8938도 함께 제출해야 한다. FBAR과 Form 8938은 제출 기관(각각 재무부 산하 금융범죄단속국과 IRS)과 기준 금액이 다르므로, 하나를 냈다고 해서 다른 하나가 면제되지 않는다.
3단계: 매각 — 차익 없어도 신고 필수… 환율 변수도 체크해야
부동산을 매각할 때 가장 자주 나오는 오해는 “양도차익이 없으면 신고할 필요도 없다”는 생각이다. 하지만 미국 세법상 양도차익이 0원이거나 손실이 나더라도 Form 8949와 Schedule D를 통한 신고 자체는 의무로 규정됐다.
실거주 요건(매각일 이전 5년 중 2년 이상 소유·거주)을 충족하면 주 거주지 매각차익에 대해 독신 25만 달러, 부부 공동신고 50만 달러까지 공제(§121)가 적용된다. 이 공제는 미국 내 주택뿐 아니라 해외에 있는 주 거주지에도 동일하게 적용돼, 한국 자택을 실거주 요건을 갖춰 매각했다면 상당한 절세 효과를 볼 수 있다.
가장 놓치기 쉬운 부분은 환율 문제다. 양도차익 자체는 매입·매각 시점의 환율을 적용해 달러 기준으로 계산한다. 그러나 원화로 받은 모기지를 상환하거나 환전하는 과정에서 발생하는 차익은 부동산 양도차익과는 완전히 별개로, §988에 따라 경상소득(ordinary income)으로 추가 과세된다.
예를 들어 원화 모기지를 빌린 뒤 달러 대비 원화 가치가 오른 시점에 상환하면, 부동산 자체는 손해를 봤더라도 환율 차익에 대한 세금이 별도로 부과될 수 있다. 이 경상소득은 §121의 주 거주지 공제로도 가려지지 않으며, 자본이득에 적용되는 낮은 세율 대신 일반 소득세율이 적용된다는 점에서 세 부담이 커질 수 있다. 다만 거래 건당 환차익이 200달러 이하라면 소액 예외로 신고가 면제된다.
외환 절차 및 양국 신고 기한 차이도 복병
미국 세무만큼이나 한국 쪽 외환·세무 절차도 복병으로 꼽힌다. 한국 부모로부터 상속을 받는 경우 한국은행에 별도의 외환 신고를 할 필요가 없지만, 생전 증여의 경우 한국 세법상 비거주자에게 일정 금액 이상의 재산을 증여할 때는 사전에 외환 신고를 마쳐야 한다.
또한 한국 부동산을 매각한 대금을 미국으로 송금하려면 ‘부동산매각자금확인서’를 발급받아야 한다. 이 확인서 없이 거액을 송금하려다 은행에서 거부당하거나 송금 한도에 걸리는 사례가 이어지고 있어, 매각 직후 관할 세무서에 확인서를 신청하는 것이 안전하다.
한·미 양국의 신고 기한이 어긋난다는 점도 혼란을 키운다. 한국 양도소득세는 양도일로부터 2개월 내 예정신고, 다음 해 5월 31일까지 확정신고를 해야 하는 반면, 미국 1040 신고 기한은 다음 해 4월 15일이다. 한국 신고가 먼저 마무리돼야 그 납부 영수증을 근거로 미국 신고 시 외국납부세액공제(Form 1116)를 정확히 계산할 수 있는데, 두 나라의 일정이 어긋나 있어 실무 현장에서 상충하는 대목이다.
한편, 상속 재산을 둘러싼 가족 간 분쟁도 새로운 유형으로 떠올랐다. 한국 거주 형제가 “세금을 대신 내줄 테니 상속포기서에 서명만 해달라”고 제안하는 경우, 실제로는 생전에 미리 받은 사전 증여(특별수익)를 숨기려는 의도일 수 있다는 게 법조계의 지적이다. 이에 따라 미국에 거주하면서도 한국을 직접 방문하지 않고 금융추적, 상속재산분할협의, 상속세 신고, 미국 송금까지 비대면으로 처리하는 법률 서비스 수요가 늘고 있다.
“신고 자체가 벌금 막는 첫걸음”
세무 전문가들은 “한국 부동산 관련 세금 자체보다 신고 누락에 따른 벌금이 훨씬 위험하다”고 입을 모았다. Form 3520 미신고 벌금(최대 25%)이나 FBAR 미신고 벌금(최대 16만5000달러 이상)은 실제 세금 액수와 무관하게 부과되는 경우가 많아, 세금이 0원이더라도 신고 자체를 빠뜨리면 더 큰 대가를 치를 수 있다는 지적이다.
다만 이 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 자문을 대체하지 않는다. 상속·증여 규모, 거주 형태, 부동산 종류에 따라 적용 규정과 절세 전략이 달라지므로 구체적인 사안은 한·미 양국 세무 전문 변호사나 회계사와 상담해야 한다.
