[K Voice Today=김선엽 기자] 미국 30년 고정 모기지 금리가 7.40%로 3년 만에 최고치를 기록했다. 지난 2월 이후 1.4%포인트 넘게 급등한 가운데 연준의 9월 금리 인상과 연말 추가 인상 가능성, 이란 전쟁발 인플레이션과 채권시장 매도세가 금리를 끌어올리고 있다. 전문가들은 연내 8% 도달 가능성은 낮다고 보면서도 “불가능하지는 않다”고 말한다.
미국 주택담보대출(모기지) 금리가 3년 만에 최고치로 치솟으면서 내 집 마련을 앞둔 한인들의 시름도 깊어지고 있다. 국책 모기지 업체 프레디맥의 주간 조사에 따르면 10월 8일 마감 주 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.40%로, 전주(7.28%)보다 0.12%포인트 올랐다. 2023년 11월 이후 가장 높은 수준이다. 15년 고정 금리도 6.73%까지 올랐다. 금리는 지난 2월 말 이후 142bp(1.42%포인트) 치솟았고, 수수료 등을 포함한 실질 금리를 집계하는 모기지뉴스데일리는 이미 7.54%로 보고 있다.
“8% 시대가 오나”는 질문에 전문가들의 답은 “가능성은 낮지만 배제할 수 없다”다. 리얼터닷컴의 선임 이코노미스트 조엘 버너는 9월 평균 금리 6.86%에서 3개월 만에 1.14%포인트가 오르는 것은 1972년 이후 상위 4%에 드는 급등이라며, 연말까지 8%에 도달할 것을 크게 우려할 필요는 없다고 말했다. 금리가 8%에 육박한 것은 2023년 10월 26일 7.79%가 마지막이었고, 8%를 넘긴 것은 2000년 이후 없었다.
금리를 밀어 올리는 배경은 겹겹이다. 연방준비제도(연준)는 9월 16일 기준금리를 0.25%포인트 인상(3.75~4.00%)하며 9개월간의 동결을 끝냈다. 지난해 하반기 세 차례에 걸쳐 0.75%포인트를 인하했던 방향을 인플레이션 때문에 되돌린 것이다. 연준 위원 대다수는 연내 추가 인상을 예상하고 있고, 시장도 12월 인상 가능성을 88% 이상으로 본다. 보스턴 연방준비은행의 수전 콜린스 총재는 13일 연내 추가 인상이 필요할 것이라고 밝혔다. 지난 2월 말 시작된 이란-이스라엘 전쟁이 유가를 끌어올려 인플레이션을 자극하고, 10년물 국채 금리를 밀어 올린 것이 직접적인 도화선이다. 여기에 연방 재정적자 확대와 AI 데이터센터 투자 붐까지 겹치며 글로벌 채권시장이 역사적 매도세를 겪고 있다.
가장 큰 타격은 첫 주택 구입자 몫이다. 리얼터닷컴 조사에서 중간 다운페이먼트는 1년 새 9.2% 줄어든 2만7천100달러였지만,典型적인 구입자의 월 상환액은 2021년보다 74.2%(1천12달러)나 뛰었다. 계약금 자체가 진짜 걸림돌인 셈이다. 뱅크오브아메리카 조사에서 Z세대의 저축·지출 비율은 0.5를 밑돌았고 42%는 월급이 닥치는 대로 산다고 답했다.
‘록인 효과’도 심화하고 있다. 낮은 금리에 묶인 기존 집주인들이 매물을 내놓지 않으면서 기존주택 매매는 30년 만의 최저 수준 근처에 머물고 있다. 9월 기존주택 매매는 전월보다 1.5% 늘어난 연율 399만 채로 예상을 웃돌았지만, 8~9월은 올해 가장 부진한 두 달이었다. 매물은 160만 채로 2019년 11월 이후 최대다.
당장 집을 사야 하는 한인 구입자라면 금리만 보고 무작정 기다리는 것도 답이 아니다. 버지니아 리치먼드 사례에서 중간가 주택의 월 상환액(20% 다운 기준)은 1년 새 약 318달러 올랐다. 연율(APR) 비교, 복수 견적, 금리 락(확정) 같은 기본기를 챙기는 편이 낫다. 딜로이트의 마이클 울프 이코노미스트는 유가 하락으로 인플레이션이 둔화하면 2027년 말 이전에 연준이 인하에 나설 것으로 내다봤다. 9월 소비자물가지수(CPI)는 14일 발표된다.
