[기획] “한국 집, 보유 대신 실거주해야 감면”… 미주 한인 세금 비상

[K Voice Today=김선엽 기자]  한국에 아파트 등 주택을 소유한 재미한인 사회에 세금 비상이 걸렸다.

한국 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」이 주택 보유 수 중심의 과세 체계에서 벗어나 ‘실제 거주 여부’를 핵심 과세 잣대로 삼는 방향으로 전면 개편됐기 때문이다.

미국을 생활 기반으로 두고 있어 한국 주택에 직접 거주할 수 없는 재미한인 다수는 한국 세법상 ‘비거주자’로 분류된다. 이에 따라 그동안 적용받던 각종 세제 혜택이 대폭 축소되거나 배제될 위험에 직면했다. 한국 정부는 이번 개편으로 5년간 세수가 3조 4,430억원 늘어날 것으로 추산했으며, 이 가운데 종합부동산세(종부세) 증가분이 2조 1,815억원으로 가장 큰 비중을 차지한다.

종부세 기본공제 14억→9억 축소… ‘해외 체류’는 거주 기간 인정 안 돼

가장 먼저 체감되는 변화는 종부세 기본공제액이다. 한국 내 1세대 1주택자(거주자)의 종부세 과세기준은 공시가격 14억원이 적용되지만, 미국에 거주하는 비거주자는 일반 기본공제 기준인 9억원만 적용된다. 한국 주택을 임대하거나 비워둔 재미한인은 즉시 보유세 부담이 커지는 구조다.

종부세 세액공제 구조도 근본적으로 바뀐다. 2027년 과도기를 거쳐 2028년부터는 오직 ‘거주기간’만을 기준으로 세액공제가 산정된다. 한국 주택을 아무리 오래 보유했더라도 실제로 거주하지 않았다면 보유세 감면 혜택을 받을 수 없다. 세액공제 금액 자체에도 상한(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)이 새로 적용된다.

일각에서 거론되는 ‘해외 근무·유학 시 3년 거주 인정’ 등 예외 특례는 양도세 비과세 자격 판정 시 요건을 완화해 주는 조항일 뿐, 종부세나 양도세의 장기거주 세액공제율 산정 시 해외 체류 기간을 실거주 연수로 합산해 주지 않는다. 즉 미국 거주 기간은 공제율 산정에서 배제된다.

양도세 장특공제, ‘장기거주’로 전환… 안 살았다면 공제율 0%

양도소득세 변화는 미주 한인들의 부동산 처분 계획에 더 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 기존 장기보유특별공제(보유 연 4% + 거주 연 4%)가 ‘장기거주 소득공제’로 전환된다.

2028년 유예 기간을 거쳐 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 사라지고, 거주기간에 따라 연 8%(최대 80%, 10년 거주)만 공제된다. 소유 기간이 길어도 한국 내 실거주 이력이 없는 주택은 양도세 장특공제율이 ‘0%’가 되어, 추후 매각 시 상당한 양도세 부담을 안게 된다.

공제 한도 역시 2028년 양도분 20억원, 2029년 양도분부터 10억원까지만 인정된다. 한국 정부가 ‘오래 소유한 사람’보다 ‘한국에 실제 거주하는 사람’을 우대하겠다는 정책 방향을 명확히 한 셈이다.

한국 비과세라도 미국 IRS 신고 필수… 환율 변수도 체크해야

미국에 거주하는 한인들이 가장 주의해야 할 대목은 한국 세법과 미국 세법(IRS)의 이중 구조다. 거주국인 미국의 세법에 따라 미주 한인(시민권자·영주권자·세법상 미국 거주자)은 한국 주택 처분 시 발생한 양도차익을 미국 IRS에도 신고해야 한다.

미국 세법상 주거용 주택 매매차익 비과세 혜택(개인 $250,000 / 부부 $500,000)을 받으려면 매각 전 5년 중 최소 2년 이상 해당 주택에 실제 거주해야 한다. 한국 주택을 임대만 해둔 미주 한인은 미국에서도 자본이득세(Capital Gains Tax) 과세 대상이 된다.

또한 취득 및 처분 시점의 환율 변동에 따라 원화 기준으로는 손실이 나거나 비과세 구간에 들더라도, 달러 환산 시 양도차익이 발생해 미국 세금이 부과될 수 있다.

한국 국회 심의 경과 주목… 사전 세무 점검 필요

이번 개편안 중 주요 세법 개정안은 한국 국회의 심의·의결을 거쳐야 최종 확정된다. 입법 과정에서 세세한 공제 비율이나 시행 시기 등이 조정될 여지는 남아 있다.

한국에 주택을 보유한 미주 한인들은 섣부른 매도나 명의 변경을 추진하기에 앞서, 국회 논의 상황을 주시하면서 과거 한국 내 거주 기록과 출입국 사실증명 등을 바탕으로 한·미 양국의 세무 전문가와 사전 컨설팅을 진행하는 것이 바람직하다.